Kategorie: Mieten

Mietvertrag fristlos kündigen

• Die Regelungen zu einer außenordentlichen und fristlosen Kündigung eines Mietvertrags wurden vom Gesetzgeber in  § 543 BGB niedergeschrieben.
• Laut § 543 BGB darf einen Mietvertrag sowohl der Mieter als auch der Vermieter außenordentlich fristlos kündigen.
• Mieter oder Vermieter  muss den Mietvertrag schwerwiegend verletzt haben und eine Forsetzung des Mietverhältnisses ist aus dem Grund unzumutbar.

Fristlose Kündigung – Mieter
Ein wichtiger und häufigster Grund für eine fristlose Kündigung seitens des Vermieters sind u.a.

• schwerwiegende Wohnungsmängel, wie z.B. der Schimmelbefall. Bei der Benutzung einer Wohnung, in der die Wände stark vom Schimmel befallen sind, kann es zu erheblicher Gesundheitsgefährdung kommen (§ 543 Abs. 1 BGB, § 569 Abs. 1 BGB).

Die fristlose Kündigung ist aus rechtlicher Sicht heikel und zumindest auf Mieterseite nicht häufig von Erfolg gekrönt.

Tipp: Es ist sinnvoll eine Dokumentation der Mängel in oder an der Wohnung durchzuführen. So muss der Mieter beispielsweise

• einen starken Schimmelbefall  fotografieren.
• Die Feuchtigkeit im Wohnraum messen und dabei beachten, dass der Schimmel durch einen baulichen Mangel und nicht etwa falsches Heiz- und Lüftungsverhalten verursacht wurde.
• Wenn im Winter ständig die Heizung ausfällt, sollte dies ebenfalls dokumentiert werden.

Der Mieter sollte seinem Vermieter die Möglichkeit zur Beseitigung der Mängel einräumen. So sollte der Mieter den Vermieter schriftlich zur Mängelbehebung auffordern und dabei eine Frist setzen (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB). Die Abmahnung des Vermieters ist per Einschreiben zu erfolgen.

Darüber hinaus wird eine fristlose Kündigung auf Mieterseite meist ausgesprochen, weil ein weiteres Verbleiben in der Wohnung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann, weil die „Mietsache“ nicht rechtzeitig bei Mietbeginn übergeben wurde.

Fristlose Kündigung – Vermieter
Der Vermieter anders als der Mieter braucht einen besonderen Grund um dem Mieter eine fristlose Kündigung auszusprechen. Die wichtigen Gründe für eine fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses sind:

• Zahlungsverzug
• Hausfriedenstörung
• Zwecksentfremdung

Zahlungsverzug ist wohl der häufigste und auch eindeutigste Grund für eine fristlose Kündigung seitens des Vermieters. Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann erfolgen, sofern zwei aufeinander folgende Mieten ganz oder oder teilweise nicht entrichtet wurden. Der Zahlungsrückstand sollte sich insgesamt auf mehr als eine Monatsmiete belaufen oder der Zahlungsverzug über einen längeren Zeitraum die Höhe von zwei Monatsmieten erreichen. Der Vermieter ist dabei nicht verpflichtet den Mieter abzumahnen. Der Mieter hat jedoch die Möglichkeit, die Aufrechnung mit Beträgen, die der Vermieter ihm schuldet (dazu zählt während des Mietverhältnisses nicht die Kaution), zu erklären oder den offenen Betrag innerhalb von zwei Monaten nach Zulässigkeit des Räumungsanspruchs zu begleichen, was die fristlose Kündigung unwirksam macht (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Hausfriendenstörung ist ein anderer schwerwiegender Grund für eine fristlose Kündigung.  Die Hausfriendenstörung besteht, wenn durch den Mieter häufige Ruhestörungen anderer Bewohner erfolgen, der Vermieter und andere Bewohner übel beleidigt werden.  Der Mieter sollte in dem Fall erstmals abgemahnt werden. Erst nachdem die Abmahnung keine erwünschte Wirkung erzielt, kann der Vermieter dem Mieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Falls jedoch der Vermieter davon ausgeht, dass die Abmahnung zwecklos ist, kann er diesen Schritt auslassen und eine fristlose Kündigung aussprechen. Zwecksentfremdung bedeutet unbefugte Gebrauchsüberlassung der Mietsache an Dritte, d.h. wenn der Mieter beispielsweise die von ihm gemietete Wohnung an Dritte vermietet.
Eine schwerwiegende Vertragspflichtveletzung sollte ebenfalls duch eine Dokumentation bewiesen werden können. Falls die fristlose Kündigung wegen , beispielsweise wiederholter lauter Partys in der Wohnung bis in die Morgenstunden, Sachbeschädigungen oder Überbelegung der Wohnung (beispielsweise ein Mieter und vier weitere Bewohner in einer 1-Zimmer-Wohnung) geschieht, ist die Dokumentation leicht durchzuführen.

Das Kündigungsschreiben
Die fristlose Kündigung sollte in jedem Fall schriftlich als Einschreiben erfolgen (§ 568 Abs 1 BGB). Sie sollte neben dem Aussprechen der fristlosen Kündigung den wichtigen Grund nennen, aus dem die Kündigung erfolgt, und möglichst auch auf die Aufforderung zur Mängelbeseitigung oder die Abmahnung Bezug nehmen. Die fristlose Kündigung muss auf Mieterseite von allen Mietern unterschrieben werden. Auch auf Vermieterseite muss der Kündigungsgrund eindeutig benannt werden und auf eine vorherige Abmahnung (die immer erfolgen sollte, ob wegen Zahlungsverzugs, Ruhestörung usw.) Bezug genommen werden. Indem die gestörten Mitmieter mit Lärmprotokollen die Störungen belegen, ist ein Nachweis für das vertragswidrige Verhalten vorhanden. Der Vermieter muss die Kündigung ebenfalls an alle im Mietverhältnis befindlichen Personen richten.

Tipp: Fristlose Kündigungen werden vor Gericht nicht immer anerkannt. Zur Sicherheit ist es sinnvoll, das Mietverhältnis im Kündigungsschreiben fristlos, hilfsweise fristgerecht zu kündigen.

Die Rechtsgrundlage für das An- und Vermieten einer Wohnung ist der Mietvertrag. Im Gegensatz zu vielen anderen Vorgängen im Alltag ist das Mieten einer Wohnung ohne Mietvertrag so gut wie ausgeschlossen. Der Mietvertrag bindet beide Parteien, ist gleichzeitig aber auch eine Sicherheit für die Rechte, die jede von ihnen hat. Was im Vertrag steht, gilt auch so! Das muss den beiden Vertragsparteien bewusst sein. Davon geht bei Unstimmigkeiten auch der Richter aus. Zunächst prüft er die Rechtsgrundlage, also den Mietvertrag. Wenn der keine sittenwidrigen oder unlauteren Bestimmungen enthält und ordnungsgemäß unterzeichnet ist, wird unterstellt, dass Mieter und Vermieter genau das gewollt haben, was im Mietvertrag steht. Vor diesem Hintergrund sollte genau gelesen und beachtet werden, was der Mietvertrag beinhaltet. Es gibt Vertragsinhalte, die sein müssen, und andere, die nicht hineingehören. Hier gilt es besonders für den Mieter, zu prüfen und zu selektieren.

Worauf achten wenn man den Mietvertrag unterschreibt

Nur der Mieter, oder umgekehrt alle, die Wohnungsmieter sind, müssen den Mietvertrag unterzeichnen. Bei Ehepaaren oder festen Lebenspartnerschaften sind das also beide Personen. Wenn einer auszieht oder verstirbt, bleibt der Mietvertrag davon unberührt.  Für den Zurückgebliebenen besteht keine vertragliche Notwendigkeit, die Mietwohnung verlassen zu müssen.

Die Monatsmiete muss im Mietvertrag nach den einzelnen Kostenarten aufgeschlüsselt     und mit festen Summen versehen werden. Die Kaltmiete ist die Summe je Quadratmeter ohne irgendwelche Neben- oder Betriebskosten. Sie ist der Mietbetrag, zu dem die Wohnung angeboten wird, wenn das Inserat nicht mit einem anderslautenden Zusatz versehen ist. Bei den Betriebskosten ist darauf zu achten, dass es nur solche sind, die der Vermieter an den Mieter weiterberechnen darf. Jede Betriebskostenart ist namentlich zu nennen,  und in der jährlichen Nebenkostenabrechnung muss sie genauso aufgeführt sein. Hilfreich ist es, wenn im Mietvertrag eine Frist festgelegt ist, bis zu der die Jahresabrechnung der Betriebs- oder Nebenkosten dem Mieter vorgelegt werden muss.

Zahl und Nutzungsart der Räume müssen zweifelsfrei aus dem Mietvertrag ersichtlich sein, und mindestens auch die Quadratmeterzahl der Gesamtfläche. Hilfreich und besser ist es, wenn die Grundflächengröße für jeden Wohnungsraum separat oder zusätzlich genannt ist. Die ausgehändigten Schlüssel sollten ebenfalls im Mietvertrag festgehalten, und zwar in der entsprechenden Zahl für die infrage kommenden Räume. Wenn der Mieter ein oder mehrere Haustiere mitbringt, ist es von Vorteil, den Vermieter vor der Vertragsunterzeichnung davon zu informieren. Kleintierhaltung ist ohne seine Zustimmung erlaubt, bei größeren Tieren ist sein OK notwendig.

Letztendlich sollten unter einem separaten Punkt mögliche Wohnungsschäden festgehalten werden. Dazu zählen ein Schimmelbefall in Wohnräumen, oder auffallende bauliche Mängel. Derartige Schäden müssen zunächst dokumentiert werden. Im zweiten Schritt wird dann entschieden, wie Vermieter und Mieter zukünftig damit umgehen. Möglichkeiten sind die Schadensbeseitigung oder eine angemessene Minderung des zunächst vereinbarten Mietpreises.

In der Praxis werden Unstimmigkeiten und Zwistigkeiten vermieden, wenn von Beginn an   im wahrsten Sinne des Wortes beiderseits mit offenen Karten gespielt wird.

Mit großer Wahrscheinlichkeit kennen Sie die Situation: Sie suchen Ihre erste beziehungsweise eine neue Wohnung und haben sich das Budget für die Kaution, die neuen Möbel und auch die Renovierungsarbeiten bereits angespart. Woran Sie nicht gedacht haben, ist die Provision für den Makler, der Ihnen Ihre neue Traumwohnung dank seiner beruflichen Verbindungen besorgt. Doch muss das Bezahlen einer Provision tatsächlich Ihr ohnehin schon strapaziertes Umzugsbudget noch weiter einengen? Mitnichten! Mittlerweile existieren auch andere Möglichkeiten, wie Sie Ihre neue Wohnung mieten provisionsfrei Realität werden lassen.

Das Internet nutzen und die Möglichkeiten entdecken

Online existieren heutzutage unzählige Portale, die sowohl eine Wohnung Suchenden als auch Anbietenden den so dringend benötigten Marktplatz zur Verfügung stellen, so dass diese zueinanderfinden können. Wenn Sie sich im Internet nach solchen Portalen umschauen, sollten Sie aber auf jeden Fall darauf achten, dass jene eine sehr gute Bewertung vorweisen können. Manuelle Prüfungen der Angebote sollten Standard sein, damit Sie nicht auf allzu verlockende Angebote hereinfallen, wenn Sie versuchen, Ihre neue Wohnung provisionsfrei zu finden.

Hier kommen Privatleute zusammen

Da Sie in diesen Portalen aber ausschließlich private Personen antreffen, sind jene mit einem Makler nicht gleichzusetzen. Die Provision, die Letzterer für seine Dienste (die Sie im Grunde oftmals auch selbst in die Tat umsetzen können) verlangt, entfällt, da es zum Beispiel nicht selten vorkommt, dass Leute, die ihre Wohnung anbieten, unbedingt einen Nachmieter brauchen. In solch einem dringenden Fall auch noch auf eine Provision zu bestehen, wäre ein klassisches Eigentor.

Es muss aber nicht nur von Privat zu Privat zu sein!

Neben den genannten existieren auch Portale, die keineswegs ausschließlich nur private Angebote offerieren. Vielmehr stellen auch Hausverwaltungen und andere Besitzer oder Eigentümer ihre Objekte zum Vermieten ein, ohne auf eine Provision zu bestehen. Selbstverständlich gilt auch bei diesen Angeboten, jene auf Seriosität und Echtheit zu überprüfen (zum Beispiel die Adresse: Gibt es dort tatsächlich das beschriebene Haus?).

Auch offline sollten Sie die Augen offen halten

Viele Menschen – vielleicht auch Sie – vertrauen beim Wohnung mieten provisionsfrei noch immer auf ein traditionelles Medium, das ebenfalls gute Erfolgschancen ermöglicht: die Zeitung. In dieser finden Sie im Immobilienteil neben den Provisionsangeboten auch zahlreiche andere, die eine solche zusätzliche Zahlung an einen Vermittler nicht verlangen. Der einzige Nachteil an dieser Sache ist, dass Sie vor dem Besichtigen der Angebote in der Zeitung noch eine kleine Investition tätigen müssen. Schließlich muss die Zeitung ja noch gekauft werden.

Ein Umzug macht den meisten Menschen nicht wirklich Spaß und die damit verbundenen Planungen können schnell in Stress ausarten. Nur allzu leicht werden wichtige Dinge vergessen oder nicht zeitig genug in die Wege geleitet. Dazu gehört auch, dass man sich nach einem Umzug ummelden muss. In Deutschland besteht grundsätzlich eine Meldepflicht, bei der Fristen einzuhalten sind. Die Abmeldung beim alten Einwohnermeldeamt kann frühestens sieben Tage vor dem tatsächlichen Auszug durchgeführt werden – und das kann angesichts der Öffnungszeiten mancher Behörden schon zum Problem werden. Am neuen Wohnort muss die Anmeldung dann je nach Bundesland innerhalb von ein bis zwei Wochen erfolgen.

Ummeldung über Internet nutzen

Sich nach einem Umzug ummelden zu müssen, wird dann vereinfacht, wenn es besondere Services der Einwohnermeldeämter gibt. So bieten manche Ämter eine automatische Abmeldung am alten Wohnort an, sodass ein Amtsgang entfallen kann. Grundsätzlich wird übrigens immer der Personalausweis oder Reisepass für die behördliche Ummeldung benötigt. Man muss sich übrigens auch dann nach einem Umzug ummelden, wenn man nur innerhalb des alten Meldebezirks die Anschrift gewechselt hat. Unterlässt man dies, drohen gegebenenfalls Geldbußen. Besonders in Großstädten kann man die Ummeldung inzwischen aber oft auch online in die Wege leiten. Doch auch hier gibt es Tücken – verfügt man nach dem Umzug nämlich nicht sofort wieder über einen Internetanschluss, weil der Anbieter noch auf sich warten lässt, kann man die Frist eventuell nicht einhalten und sollte im Zweifel doch persönlich vorsprechen.

Vorlaufzeiten berücksichtigen

Das Beispiel macht deutlich, dass man sich nicht nur beim Einwohnermeldeamt nach dem Umzug ummelden muss. Der Telefon- bzw. Internetanbieter muss informiert werden, um eine möglichst lückenlose Versorgung sicherzustellen. Dies gilt auch für Anbieter von Kabel- oder Pay-TV und natürlich für den Stromanbieter. Die meisten größeren Anbieter ermöglichen eine Änderung der Anschrift über das Internet. Dabei sollte der Vorlauf beachtet werden, den die Firmen für eine Umstellung der Services benötigen. Auch bei der Bank, der Kreditkartenfirma und der Post sollte man sich rechtzeitig vor einem Umzug ummelden. Bei der Post sollte außedem ein Nachsendeauftrag eingereicht werden, denn erfahrungsgemäß kommt noch längere Zeit Post an die alte Adresse. Zu guter Letzt: GEZ. Es sollte nicht vergessen werden, dass bei einem Zusammenziehen von Partnern in einen Haushalt nur noch eine GEZ-Anmeldung bzw. Ummeldung erforderlich ist. Der andere kann sich abmelden. Wichtig: Nicht zu lange warten, denn Abmeldungen für die Vergangenheit sind bei der GEZ nicht möglich; entsprechende Gebühren müssen dann trotzdem bezahlt werden.