Mietvertrag: Fristlose Kündigung

Mietvertrag Kündigung
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Mietvertrag fristlos kündigen

  • Die Regelungen zu einer außenordentlichen und fristlosen Kündigung eines Mietvertrags wurden vom Gesetzgeber in  § 543 BGB niedergeschrieben.
  • Laut § 543 BGB darf einen Mietvertrag sowohl der Mieter als auch der Vermieter außenordentlich fristlos kündigen.
  • Mieter oder Vermieter  muss den Mietvertrag schwerwiegend verletzt haben und eine Forsetzung des Mietverhältnisses ist aus dem Grund unzumutbar.

Fristlose Kündigung – Mieter
Ein wichtiger und häufigster Grund für eine fristlose Kündigung seitens des Vermieters sind u.a.

  • schwerwiegende Wohnungsmängel, wie z.B. der Schimmelbefall. Bei der Benutzung einer Wohnung, in der die Wände stark vom Schimmel befallen sind, kann es zu erheblicher Gesundheitsgefährdung kommen (§ 543 Abs. 1 BGB, § 569 Abs. 1 BGB).

Die fristlose Kündigung ist aus rechtlicher Sicht heikel und zumindest auf Mieterseite nicht häufig von Erfolg gekrönt.

Tipp: Es ist sinnvoll eine Dokumentation der Mängel in oder an der Wohnung durchzuführen. So muss der Mieter beispielsweise

  • einen starken Schimmelbefall  fotografieren.
  • Die Feuchtigkeit im Wohnraum messen und dabei beachten, dass der Schimmel durch einen baulichen Mangel und nicht etwa falsches Heiz- und Lüftungsverhalten verursacht wurde.
  • Wenn im Winter ständig die Heizung ausfällt, sollte dies ebenfalls dokumentiert werden.

Der Mieter sollte seinem Vermieter die Möglichkeit zur Beseitigung der Mängel einräumen. So sollte der Mieter den Vermieter schriftlich zur Mängelbehebung auffordern und dabei eine Frist setzen (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB). Die Abmahnung des Vermieters ist per Einschreiben zu erfolgen.

Darüber hinaus wird eine fristlose Kündigung auf Mieterseite meist ausgesprochen, weil ein weiteres Verbleiben in der Wohnung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann, weil die „Mietsache“ nicht rechtzeitig bei Mietbeginn übergeben wurde.

Fristlose Kündigung – Vermieter
Der Vermieter anders als der Mieter braucht einen besonderen Grund um dem Mieter eine fristlose Kündigung auszusprechen. Die wichtigen Gründe für eine fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses sind:

  • Zahlungsverzug
  • Hausfriedenstörung
  • Zwecksentfremdung

Zahlungsverzug ist wohl der häufigste und auch eindeutigste Grund für eine fristlose Kündigung seitens des Vermieters. Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann erfolgen, sofern zwei aufeinander folgende Mieten ganz oder oder teilweise nicht entrichtet wurden. Der Zahlungsrückstand sollte sich insgesamt auf mehr als eine Monatsmiete belaufen oder der Zahlungsverzug über einen längeren Zeitraum die Höhe von zwei Monatsmieten erreichen. Der Vermieter ist dabei nicht verpflichtet den Mieter abzumahnen. Der Mieter hat jedoch die Möglichkeit, die Aufrechnung mit Beträgen, die der Vermieter ihm schuldet (dazu zählt während des Mietverhältnisses nicht die Kaution), zu erklären oder den offenen Betrag innerhalb von zwei Monaten nach Zulässigkeit des Räumungsanspruchs zu begleichen, was die fristlose Kündigung unwirksam macht (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Hausfriendenstörung ist ein anderer schwerwiegender Grund für eine fristlose Kündigung.  Die Hausfriendenstörung besteht, wenn durch den Mieter häufige Ruhestörungen anderer Bewohner erfolgen, der Vermieter und andere Bewohner übel beleidigt werden.  Der Mieter sollte in dem Fall erstmals abgemahnt werden. Erst nachdem die Abmahnung keine erwünschte Wirkung erzielt, kann der Vermieter dem Mieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Falls jedoch der Vermieter davon ausgeht, dass die Abmahnung zwecklos ist, kann er diesen Schritt auslassen und eine fristlose Kündigung aussprechen. Zwecksentfremdung bedeutet unbefugte Gebrauchsüberlassung der Mietsache an Dritte, d.h. wenn der Mieter beispielsweise die von ihm gemietete Wohnung an Dritte vermietet.
Eine schwerwiegende Vertragspflichtveletzung sollte ebenfalls duch eine Dokumentation bewiesen werden können. Falls die fristlose Kündigung wegen , beispielsweise wiederholter lauter Partys in der Wohnung bis in die Morgenstunden, Sachbeschädigungen oder Überbelegung der Wohnung (beispielsweise ein Mieter und vier weitere Bewohner in einer 1-Zimmer-Wohnung) geschieht, ist die Dokumentation leicht durchzuführen.

Das Kündigungsschreiben
Die fristlose Kündigung sollte in jedem Fall schriftlich als Einschreiben erfolgen (§ 568 Abs 1 BGB). Sie sollte neben dem Aussprechen der fristlosen Kündigung den wichtigen Grund nennen, aus dem die Kündigung erfolgt, und möglichst auch auf die Aufforderung zur Mängelbeseitigung oder die Abmahnung Bezug nehmen. Die fristlose Kündigung muss auf Mieterseite von allen Mietern unterschrieben werden. Auch auf Vermieterseite muss der Kündigungsgrund eindeutig benannt werden und auf eine vorherige Abmahnung (die immer erfolgen sollte, ob wegen Zahlungsverzugs, Ruhestörung usw.) Bezug genommen werden. Indem die gestörten Mitmieter mit Lärmprotokollen die Störungen belegen, ist ein Nachweis für das vertragswidrige Verhalten vorhanden. Der Vermieter muss die Kündigung ebenfalls an alle im Mietverhältnis befindlichen Personen richten.

Tipp: Fristlose Kündigungen werden vor Gericht nicht immer anerkannt. Zur Sicherheit ist es sinnvoll, das Mietverhältnis im Kündigungsschreiben fristlos, hilfsweise fristgerecht zu kündigen.

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